投资房地产但是不买房?

**请注意,投资皆有风险,理财需谨慎。此文不保证任何投资收益,投资前请向专家谘询进行全面了解**

虽然这几年因政府措施,房价的成长脚步放缓,但是房地产还是很多人心目中理想的投资标的。

很多人认为买房出租是唯一的房地产投资手段,但是买房地产进入门槛高,后续维护、找租客、及每年的持有成本还有买卖成本都是一笔不小的开销!在这个房价高,正现金流物业难找的情况下,房地产投资常常让人却步!

今天要来跟大家介绍的就是房贷投资

 

房贷投资(Mortgage Investment)

房贷投资就是指将个人的金钱,直接或间接的作为贷款借给买房人。细又可分为一贷、二贷、商业贷款、住宅贷款等等。今天我们主要讲的是住宅一贷及住宅二贷。

房贷投资简单來説就是”扮演银行的角色”。客人无法在大银行拿到贷款转而找私人机构获得房贷。客人无法在大银行拿到贷款的原因很多,通常是信用或是收入问题为主。

 

一贷/二贷

一贷及二贷指的是贷款的序位。一贷故名思义就是第一个贷款。二贷则是第二个贷款。

在安省,贷款的优先序位是照次序。当贷款人无法交付贷款,而贷款方要卖房回收贷款时,卖房所得需先還清一贷(包含一贷产生的所有律师、利息、诉讼费用等等),所剩之款项才会给付给二贷。因为有一个先后顺序,二贷的风险相对比一贷要来的高,相对的二贷的回报率也较一贷高。

 

法律保障

房贷投资是加拿大行之有年且受法律保护的投资方法。所有的钱财交接、贷款登记、产权保险等等都必须由安省执业律师进行。并在贷款交接时,会在安省官方登记且随时可以查询!做贷款时房子的价值也会由专业的第三方机构进行估价!当借款人无法偿还时,投资人可经由法律管道对房产进行强制执行(Power Of Sale) 请参考我们的另外一篇文章!

 

 

 

上图官方资料为例。一贷就是满地可银行,二贷则为一民间机构。

 

LTV

Loan To Value (LTV 借款价值比)是贷款投资中最重要的指标。

LTV计算方式如下:

以上面的例子来说,若是房子价值为100万,则LTV为一二贷总和除上房子价值

LTV = ($439,920 + $68,500) / $1,000,000 = 51%

为什么这个重要呢?LTV越低代表这个房贷的风险越低。

很多人误以为房贷投资的风险在于贷款人断供不还钱,更深層的风险在于房子的卖价不足以偿还一二贷的所有欠款!只有这种情形才会造成投资人的损失。
LTV越低代表卖价与贷款额之中还有很大的空间可以缓冲,投资人损失的机会也较小!

一般来说低于65% LTV都是低风险投资,65%-80%可说是中风险而80%以上是高风险!

 

投资方法

房贷投资方法大致分为两种。

 

集資投資

由多人集资交由一家专门的公司进行贷款投资及管理。对投资人来说,只需出钱,其他的一切接由公司打理。这种投资方法的年化回报率在大约7-8.5%

 

个人投资

由个人与贷款经纪合作,以一对一的方式进行房贷投资。所有事物皆须自行处理,适合有经验的投资人。这种投资方法的年化回报率在大约10-12%

 

有兴趣的投资人可随时跟我们联系进行更深入的了解!

**请注意,投资皆有风险,理财需谨慎。此文不保证任何投资收益,投资前请向专家谘询进行全面了解**

 

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